Deel via LinkedIn

Deel via E-mail

9 oktober 2013

Bouwen is een proces van keuzes maken. Vooral in de 1e fase van het bouwproces moet de klant veel afwegingen maken en knopen doorhakken: "wat is de beste locatie; hoe kan ik in de nieuwbouw mijn productieproces zo optimaal mogelijk inrichten; hoeveel ruimte heb ik eigenlijk nodig; kan ik beter kopen of huren; wat voor type gebouw past bij mij..." En dan komt natuurlijk altijd de hamvraag: "Wat gaat zoiets me nu kosten?"

Allemaal essentiële vragen, die een goed, professioneel en volledig antwoord verdienen. Hiervoor hebben wij de afdeling planontwikkeling, die dagelijks bezig is met de klantvraag en de juiste invulling ervan. En om direct op de hamvraag van de kosten in te gaan: gebaseerd op onze ervaring als bedrijfsruimte bouwer (en als Heembouw hebben we er al honderden ontworpen en gebouwd) komen wij voor de kosten van een bedrijfspand uit op een gemiddeld bedrag tussen de € 250,- en € 350,- per vierkante meter.

Op zoek naar informatie over de bouwkosten van een kantoor? Lees dan ons blog "Wat kost een kantoor op maat?".

Inspiratie bedrijfsruimten bouwkosten bedrijfspand

Hoe komen we tot deze kosten?

Vanaf het allereerste klantcontact is de planontwikkelaar betrokken bij het proces. Na een eerste verkennende kavelstudie brengt hij financieel in kaart wat de kosten van het project zullen bedragen. Dit gebeurt aan de hand van een stichtingskosten overzicht (Stiko) waarin alle kosten die benodigd zijn om een gebouw te realiseren zijn opgenomen. Vaak wordt bij de stichtingskosten tegelijkertijd een door onze architect gemaakt schetsontwerp dan wel kavelstudie gepresenteerd. Met de stichtingskosten en de kavelstudie is het vrij snel mogelijk om de juiste locatie te kiezen die afgestemd is op de klantwens en het beschikbare budget.

Wanneer een stichtingskostenoverzicht een haalbaar plaatje laat zien gaat de verdere uitwerking beginnen met het maken van een voorlopig ontwerp en een raming.
De planontwikkelaar is na het presenteren van de stichtingskosten, de spin in het web; hij stuurt het proces aan en stemt de verschillende stromen in het proces af. Het web bestaat in dit vroege traject uit de klant, architect, constructeur, adviseurs op verschillende vlakken, eventueel belegger, leveranciers, calculatie en de bouwplanning.
Voor de calculatie worden plancoördinatoren aan het team toegevoegd. Daarnaast wordt het team bij de architecten aangevuld door technisch projectleiders en tekenaars. Stuk voor stuk bouwkundig specialisten die ingezet worden bij projecten voor "hun" specifieke klantgroep.


Opbouw stichtingskosten

Laten we de stichtingskosten eens analyseren. Grofweg kunnen we deze verdelen in:

  • Grondkosten (grondprijs, rente over grond, etc.)
  • Bouw- en woonrijp maken (evt. slopen, aanleg wegen, etc.)
  • Engineeringskosten (architect, constructeur, adviseur)
  • Bouwkosten
  • Diverse kosten (notaris, nutsbedrijven, openbare voorzieningen, etc.)
  • Financieringskosten (bouwrente, hypotheek kosten, bankgaranties)
  • Ontwikkelkosten

 

De twee belangrijke componenten, met de grootste invloed op de uiteindelijke prijs, zijn grondprijs en bouwkosten.

Inspiratie bedrijfsruimten bouwkosten calculatie

Grondprijs

De component grondprijs heeft een groot aandeel in de stichtingskosten, circa 30%-40%. Uiteraard is de hoogte van de grondprijs afhankelijk van de locatie. Voor logistiek is een grondprijs lager dan € 130,- á € 140,- het meest gunstig; hiermee kom je uit op aantrekkelijke huurprijzen per vierkante meter. Richting de Randstad, dichtbij de grote steden of bijvoorbeeld rondom Schiphol wordt de grondcomponent hoger en liggen de grondprijzen vaak een flink stuk boven de € 140,- per vierkante meter. Hier is logistiek alleen te realiseren met hogere huurprijzen. Op de logistieke hot spots zie je interessante grondprijzen en ook de bewegingen in de markt.

Een aantal gemeenten gebruikt erfpachtconstructies als een oplossing voor hoge grondprijzen.
Dit is een interessante oplossing om de stichtingskosten te verlagen, maar is vooral bij beleggers een vaak ongewenste situatie. Erfpachters kunnen meer grip op de locatie blijven houden, en invloed uitoefenen op toekomstige bedrijven en bedrijfsvoering.


Bouwkosten

Als we naar de bouwkosten kijken, dan zien we dat dit niet met een schaartje te knippen is. Een groot aantal componenten heeft invloed op de prijsvorming van het bedrijfsgebouw o.a.;

  • Oppervlakte
  • Hoogte
  • Vloerbelastingen
  • Vloer vlakheid
  • Funderingen (o.a. paallengte)
  • Aantal overheaddeuren en/of docklevellers
  • Staalconstructie (met name de vrije overspanning)
  • Gevelafwerking
  • Brandcompartimentering
  • Installaties (brandveiligheid, verwarming, elektrische installaties)
Inspiratie bedrijfsruimten bouwkosten regelbegroting

De kosten van de funderingen zijn locatie afhankelijk, in Nederland variëren de dragende lagen van maaiveld (funderen op staal) tot ruim 25 meter onder het maaiveld (funderen met palen).

Boven de 2.500 vierkante meter moeten we in Nederland compartimenteren of gelijkwaardigheid aantonen door een vuurlastberekening. Dit heeft bij alle bedrijfsruimten boven de 2.500 vierkante meter gevolgen voor de prijs.

Afhankelijk van het gebruik van het bedrijfsgebouw wordt er een vloervlakheid gekozen, van redelijk vlak (bijv. een opslag van losgestorte bulk) tot supervlak (in een modern en hoog distributiecentrum). Als er sprake is van supervlak moeten er extra voorbewerkingen aan de ondergrond plaatsvinden en meer handelingen verricht worden om hem supervlak af te werken, en dat heeft weer gevolgen voor de prijs.

Een groot deel van de bouwkosten zit in het staal van de draagconstructie, simpelweg geldt hier: hoe groter de overspanning, hoe meer kilo staal er per vierkante meter noodzakelijk is. Wat niet wil zeggen hoe kleiner de overspanning, hoe gunstiger de prijs wordt; ook hier zit een kantelpunt. Wanneer je meer kolommen toepast heb je ook meer funderingspalen en poeren nodig om de krachten de grond in te krijgen.

Bij gevelafwerking komen er weer veel keuzemogelijkheden om de hoek: betonnen plint ja of nee, sandwichpaneel of binnendoos, brandwerende gevels of niet, en dit is allemaal van invloed op de kostprijs van het onderdeel gevels.

Kijken we naar het onderdeel installaties, dan valt de keuze die hier gemaakt moet worden grofweg uiteen in: lage investering met hoge exploitatie kosten of een hogere investering met lagere exploitatiekosten. Nederland krijgt meer en meer aandacht voor duurzaamheid en er wordt vaker gekeken naar de TCO (Total Cost of Ownership) in plaats van alleen de investering.

Als we alle bovenstaande componenten samenvatten zijn er dus heel veel factoren van invloed op de uiteindelijke prijs van een nieuw bedrijfspand. En hoewel het dus lastig is een fixed bedrag te noemen, kunnen we wel de indicatie geven van gemiddeld tussen de € 250,- en € 350,- per vierkante meter.


Bouwplannen?

Heeft u bouwplannen en wilt u precies weten wat de mogelijkheden (en de kosten....) zijn? Neem dan contact met ons op.

Interessant? Wees sociaal