Nieuw kantoor bouwen: hoofdpijndossier of proces om blij van te worden?
-article_header.jpg.webp)
Bouwen is inherent aan problemen, zeggen ze wel eens. De cijfers lijken dat te onderschrijven, faalkosten in de bouw lopen jaarlijks op tot miljarden euro’s. Als opdrachtgever zit u natuurlijk totaal niet te wachten op een bouwproces vol gedoe. Een nieuw kantoor laten bouwen is juist iets om heel blij van te worden, geen hoofdpijndossier. Dacht u tot nu toe dat een efficiënt en betrouwbaar bouwproces niet bestond, dan kan ik u bij deze vertellen dat het wél bestaat. Aan de hand van voorbeelden vertel ik u graag hoe we dat bij Heembouw doen.
De oorzaak van problemen tijdens bouwprocessen is vrijwel altijd te vinden in de communicatie en samenwerking. Er zijn veel mensen en bedrijven betrokken bij een bouwproces, waarbij verschillende disciplines elkaar opvolgen. In een traditioneel bouwproces verloopt dit bijna nooit probleemloos. Tijdens de realisatie blijkt dan bijvoorbeeld dat het ontwerp niet uitgevoerd kan worden zoals de architect dat bedoeld heeft. Of de planningsverwachtingen blijken niet haalbaar. Of er worden tijdens de uitvoering andere keuzes gemaakt die niet voldoen aan de wensen van de opdrachtgever.
Andere aanpak, anders georganiseerd
De oplossing ligt daarmee ook voor de hand, namelijk zorgen dat die communicatie en samenwerking wél goed verloopt. Makkelijk is dat echter niet. Als het wel zo was immers, dan ging er niet nog steeds zoveel mis. Door al die verschillende disciplines, mensen en belangen vraagt goede communicatie en samenwerking in een bouwproces dan ook om een compleet andere aanpak dan nu de standaard is. Juist om die reden is Heembouw totaal anders georganiseerd dan de standaard is. Bovendien besteden we heel veel aandacht aan de ‘zachte’ kant van bouwen: de mensen, het team.
Ontwerpende bouwer
Onze andere aanpak begint ermee dat we een ontwerpende bouwer zijn: architectenbureau en bouwer in één. Dat betekent voor u als opdrachtgever dat u vanaf het ontwerp tot en met de sleuteloverdracht van uw nieuwe kantoor met één team samenwerkt. En hecht ook: wij ontwerpen altijd sámen met de klant.
Die aanpak zorgt ervoor dat alle disciplines al vanaf het begin samen aan tafel zitten. Normaal gesproken zou ik als projectleider pas aanhaken als het ontwerp helemaal af is. Nu ben ik - en zijn ook mijn collega’s van planontwikkeling - vanaf dat de architecten gaan ontwerpen betrokken. Daardoor weten we altijd dat wat we ontwerpen ook zo gerealiseerd kan worden en kunnen we u ook altijd vertellen wat bepaalde keuzes betekenen voor de planning en de kosten. Zo ontstaat een integraal en efficiënt plan, een transparant en betrouwbaar proces en een optimale prijs-kwaliteit verhouding.
Lean bouwen
Belangrijk onderdeel hiervan is ook dat we lean bouwen. Met alle betrokken disciplines, de leveranciers én de klant kijken we integraal naar de opgave. Samen zoeken we naar de meest efficiënte en snelle manier om de wens van de klant te realiseren. Dat doen we gestructureerd tijdens meerdere planningssessies in de engineering- en uitvoeringsfase.
Een voorbeeld uit onze praktijk komt van de nieuwbouw van het nieuwe hoofdkantoor voor NVM. Dit gebouw heeft een betoncasco en tijdens de pull planning in de engineeringfase bogen we ons met alle betrokken partijen over wat er allemaal besloten moest worden om dat casco op tijd op de bouw te krijgen. Zo kwamen we er samen achter dat op een zeker moment in de planning de fundering klaar zou zijn, maar het casco pas een maand later kon komen. Zo’n gat van een maand is natuurlijk onwenselijk, dan komt de bouw stil te liggen. Dus besloten we de werkvolgorde te veranderen en de betonvloeren eerder te storten, vóór de plaatsing van het betoncasco. Zo wonnen we veel tijd. Bovendien: we maakten het gebouw makkelijker bereikbaar en konden schoner bouwen.
Alle puzzelstukken in elkaar schuiven
Zo zoeken we in zo’n lean proces continu naar hoe we al die puzzelstukken van alle belangen en disciplines het snelst en meest efficiënt in elkaar kunnen schuiven. Zodat we nergens vastlopen of oponthoud krijgen doordat iets pas later geleverd wordt, er geen mensen beschikbaar zijn of disciplines op elkaar moeten wachten. De belangen van alle partijen wegen mee in de beslissingen die we nemen. En ook de klant is hier dus nauw bij betrokken!
Overigens vond de afbouwplanning van dit nieuwe hoofdkantoor van NVM plaats in een hotel. Daar reserveerden we vanwege corona de congresruimte, zodat we toch samen die zo belangrijke lean planning konden maken. Het mooie is, doordat we samen zo intensief plannen, snapt iedereen ook van elkaar wat er speelt en waarom iets wel of niet kan. Dat bevordert de samenwerking enorm.
Een efficiënt en betrouwbaar bouwproces
We zitten dus al in een vroeg stadium met alle partijen aan tafel om de droom van de klant waar te maken. Samen doorlopen we vervolgens het hele proces van ontwerp tot oplevering. Dat zorgt voor veel vertrouwen in elkaar, een heel plezierige samenwerking en een efficiënt en betrouwbaar bouwproces.
Wat daarbij absoluut niet onvermeld mag blijven: hoe belangrijk het is om continu aandacht te besteden aan de ‘zachte’ kant van bouwen; de mensen, het team. Bij Heembouw hebben we een unieke cultuur en hoe dat bijdraagt aan een fijn bouwproces vertel ik u in mijn volgende blog.
Neem gerust contact met mij op als u nog meer wilt weten over onze aanpak en wat dat kan betekenen voor uw project.