Deel via LinkedIn

Deel via E-mail

31 januari 2019

De laatste tijd zie en hoor ik dat steeds meer gemeenten en woningcorporaties worstelen met de vraag; verduurzamen of vernieuwen (met de mogelijkheid tot verdichten). Deze vraag houd ook mij persoonlijk bezig, hoe zorgen wij -als verantwoordelijken in de vastgoedbranche- ervoor dat de beperkte capaciteit en middelen bij stijgende kosten op de juiste manier worden ingezet.

Hoe staan de investeringen in verhouding tot leefbaarheid, vernieuwen en verdichten om zo onze wijken leefbaar en toekomstbestendig te maken? De opgaves waar gemeenten, woningcorporaties en andere stakeholders voor staan zijn al fors, laat staan als ze uitgevoerd moeten worden binnen de technische- en omgevingskaders van binnenstedelijke omgevingen. Samen hebben wij een belangrijk doel, namelijk de lange wachtlijsten met woningzoekenden opheffen, maar ook onze kinderen in de toekomst een mooie plek gunnen. Ik ben er inmiddels persoonlijk van overtuigd dat visualisatie van dit multidisciplinaire vraagstuk absoluut noodzakelijk is om met elkaar de juiste keuzes te maken!

Onze ervaring leert dat de multidimensionale uitdaging die op tafel ligt bij het aanpakken van bestaande woonwijken niet meer opgelost kan worden met een ‘rechttoe-rechtaan’ sloop- of renovatiebeslissing. Dat vraagt om maatwerk. Hoe wij tot dit maatwerk komen en welke rol big data daarin speelt, leggen wij u in een aantal blogs uit.

Guido Slopen of verduurzamen De voorspellende waarde van big data voor corporaties

Het is onze visie om plekken te creëren waar mensen willen zijn: waar ze willen wonen, hun kinderen willen laten opgroeien en waar ze oud willen worden. Elke situatie is uniek en vraagt om zijn eigen aanpak. In onze optiek kan je een plek waar mensen willen zijn alleen realiseren wanneer je goed kijkt naar de bestaande situatie en de scenario’s die binnen de gestelde kaders en het beschikbare budget passen zorgvuldig afweegt. Oftewel een maatwerkaanpak met als beoogd resultaat een toekomstbestendig plan waarmee stakeholders langere tijd vooruit kunnen.

In vier stappen naar de beste oplossing voor een specifieke locatie

Onze maatwerkaanpak bestaat uit vier concrete stappen die leiden tot de beste oplossing voor een specifieke locatie:

  1. Het inventariseren van de beschikbare kennis en geven van inzicht in de status quo en vernieuwingsmogelijkheden op buurtniveau met behulp van big data en veldonderzoek.
  2. Het uitvoeren van een technische kostenanalyse op woningniveau om inzicht te krijgen in de reële, op de actuele kostprijs gebaseerde noodzakelijke investeringen.
  3. Het opstellen van mogelijke scenario’s op basis van de uitkomsten uit bovenstaande onderzoeken. Hiermee kunnen de stakeholders de kaders bepalen waarbinnen de wijk of buurt aangepakt moet worden: budget, doelstellingen en ambities.
  4. Het ontwikkelen van een concrete oplossing die binnen de gestelde kaders betaalbaar en duurzaam is, en de leefbaarheid en woonbeleving verbetert. Kortom, die resulteert in een plek waar mensen willen zijn.

Dit blog is een eerste uit een reeks, waarin we steeds één stap uit onze aanpak toelichten.

Stap 1. Inventarisatie en het geven van inzicht in de status quo en vernieuwingsmogelijkheden op buurtniveau

Een buurt kan zich op drie manieren ontwikkelen: stabiliseren, achteruitgaan of verbeteren. Beleidsmakers en bewoners hebben hier doorgaans een goed beeld bij, maar veelal zijn de fysieke, sociale en economische ontwikkelingen multidimensionaal. Wat mensen van een buurt vinden, is meestal gebaseerd op gevoel; zonder onderbouwing van dat beeld met data op basis waarvan concrete en toekomstgerichte oplossingsrichtingen en investeringsbeslissingen genomen kunnen worden. Heembouw gebruikt inmiddels al heel wat jaren big data analyses om vanuit diverse invalshoeken naar een buurt te kijken en de genoemde ontwikkelingen feitelijk en objectief te beschrijven. De uitkomsten van de big data analyse worden in kaart gebracht op fysiek, sociaal en economisch vlak, zoals de mate van vergrijzing, eigendomsverhoudingen, leefbaarheid, verkoopprijzen, huishoudenssamenstelling en dergelijke. Dit in kaart brengen, gebeurt letterlijk met behulp van topografische kaarten waarmee op buurt of straatniveau kan worden ingezoomd, zodat goed visueel wordt wat de situatie is. Hoe geografische data ook kan worden ingezet bij nieuwbouw, leest u in het blog: Wat is de potentie van een woningbouwlocatie GIS geeft antwoord.

“Heembouw gebruikt big data analyses om vanuit diverse invalshoeken naar een buurt te kijken en de genoemde ontwikkelingen feitelijk en objectief te beschrijven” 

Aanvullend veldonderzoek

Hoewel we veel conclusies kunnen trekken uit analyses met big data, is het ook belangrijk veldwerk te verrichten en alle beschikbare informatie van wijk en vastgoedbeheerders te inventariseren. De kwaliteit van een buurt heeft immers ook te maken met woonbeleving.  We maken een analyse van  de leefbaarheid van de wijk door bijvoorbeeld de verhouding tussen groen en stenen te inventariseren evenals de openheid en transparantie van de bebouwing en de openbare ruimte (veiligheid). Daarnaast vragen we bewoners in een enquête hoe zij de wijk ervaren in termen van woonbeleving, veiligheid en sociale samenhang.

De informatie uit beide onderzoeken geeft een up-to-date en waarheidsgetrouw beeld over hoe de wijk er niet alleen zelf voor staat, maar ook in relatie tot andere wijken in de directe omgeving én de ontwikkeling van de vraag naar huurwoningen. Meer over de voorspellend waarde van big data, leest u in het blog: De voorspellende waarde van BIG data voor corporaties.

Guido Slopen of verduurzamen dashboard

Big data analyse in de praktijk

Hoe dit in de praktijk werkt, maken we graag duidelijk aan de hand van recente casus. Eerder dit jaar hebben we op verzoek van de gemeente Delft een big data-analyse uitgevoerd voor de wijk Bloemkoolwijk Tanthof. Beleidsmakers zagen dat de wijk in een negatieve spiraal gekomen was, maar konden niet direct met data onderbouwen wat deze negatieve spiraal veroorzaakte.  Wij hebben de wijk, die bestaat uit tien buurten, geanalyseerd en konden daaruit een aantal trends signaleren zoals dat negen van de tien buurten in de wijk veel sneller vergrijzen dan andere buurten in Delft gemiddeld doen. Ook werd duidelijk dat het aantal huishoudens met kinderen in een aantal buurten in de Tanthof veel sneller afneemt dan gemiddeld in andere buurten het geval is. Daarnaast zijn er als je naar het vastgoed kijkt met een veranderende doelgroep een aantal zaken die niet meer functioneren en dus op zijn zachts gezegd niet bijdragen aan het gevoel van een fijne leefomgeving. Vanuit deze constateringen hebben we de gemeente Delft en de betrokken woningcorporaties een aantal passende oplossingsrichtingen geboden.

Benieuwd hoe uw aandachtswijken ervoor staan vanuit dit brede perspectief bezien? Ik ga het gesprek graag met u aan.

Interessant? Wees sociaal