In 2008 realiseerde Heembouw op Delftechpark in Delft een kantoor van ca. 1.750 m2 kantooroppervlak, verdeeld over 4 bouwlagen, naar een ontwerp van Jan Jonkers Architecten B.V.. Dit kantoor is met een milieu index gebouw (MIG) van 149 keurig conform de bouwbesluitnormen gerealiseerd, maar is niet extra duurzaam te noemen.

Daarom is een team van Heembouw in het kader van de Dubo Challenge aan de slag gegaan om, met nieuwe uitgangspunten op duurzaamheidgebied en onze huidige kennis van duurzaamheid, het kantoor opnieuw te ontwerpen en te calculeren, maar wel met een vergelijkbare uitstraling. Het uitgangspunt hierbij was een zo laag mogelijke Total Cost of Ownership en een focus op energie.

Total Cost of Ownership
Een gebouw kost meer dan alleen de realisatiekosten. Het gaat ook om de gebruikskosten en de restwaarde. Een goed inzicht in de TCO zorgt voor lagere gebruikskosten voor de eindgebruiker, minder risico voor de belegger / ontwikkelaar en door de nadruk op energie een mindere belasting van met milieu.

TCO bestaat uit:

• Realisatiekosten: grond, ontwerp, bouw, rente, subsidies, leges.
• Gebruikskosten: energie, onderhoud (installaties, bouwkundig, terrein, schoonmaak), financiering.
• Restwaarde: gebouw en grond, -/-  verbouw- en sloopkosten.

Uitgangspunten:

• Periode van 15 jaar
• kWh stroom = € 0,20
• m³ gas = € 0,60
• Energieprijzen stijgen met gemiddeld 5% per jaar
• Indexering : gemiddeld 2% per jaar

Verbeterd rendement en hoog rendement varianten
De TCO van het bestaande gebouw is vergeleken met verschillende varianten: verbeterd rendement, waarbij het pand alleen op installatiegebied duurzamer is gemaakt met een warmte koude opslag in de bodem. Dit bespaart 10% op de gebruikskosten (in vergelijking met de bestaande situatie) en verhoogt de restwaarde van het kantoor met  eveneens 10%.

Hoog rendement variant 1
Bij de variant hoog rendement is aan het gebouw een serre toegevoegd die samen met de zonneschoorsteen op het gebouw de basis is voor de ventilatie van het gebouw. Lucht in de zonneschoorsteen wordt sterk opgewarmd waardoor het stijgt. Hierdoor ontstaat onderdruk in het gebouw en wordt de lucht door het gebouw getrokken. Verse lucht wordt via de serre aangezogen. In de serre wordt het voorverwarmd (winter) of gekoeld (zomer). De planten in serre en aan de serregevel van het kantoor, zorgen voor koeling in de zomer, bevochtiging van de lucht en afvang van (fijn) stof uit de lucht voordat die in het kantoor wordt gebracht. De kantoorruimte wordt verwarmd of gekoeld door middel van fiwihexen (Fine Wire Heat Exchangers) in het plafond, die zijn warmte of koude krijgen via de warmte wisselaar uit de WKO onder het gebouw. Pakketten met Phase changing material (PCM) zorgen er voor dat het temperatuur bufferend vermogen van het gebouw wordt vergroot. Met name in de zomer wordt zo de koellast beperkt. Onbalans in de bron van de WKO wordt opgevangen door met de SmartSkin op de Oost en West gevel van de serre extra koude of warmte in de bron te brengen. Hierdoor wordt tegelijkertijd het klimaat in de serre verbeterd.

Oververhitting van de serre in de zomer wordt voorkomen door op de Zuid gevel zonwering met geïntegreerde PV panelen toe te passen en het dak van de serre te voorzien van glaspanelen met daarin geïntegreerde PV cellen. Om het gebruik van kunstlicht te beperken is in het centrum van het gebouw een heliostat geplaatst waardoor het  daglicht diep het gebouw in gereflecteerd wordt. De gehele installatie van het gebouw wordt aangestuurd door een gebouw beheerssysteem (GBS). Hiermee is het mogelijk om de installaties zo aan te sturen dat het energieverbruik zo laag mogelijk is en het comfort van de gebruiker niet in gevaar komt.

Dit levert een besparing van 11% op de verbruikskosten op (tov. de bestaande situatie) en een verhoging van de restwaarde van het kantoor met 28%.

Hoog rendement variant 2
In deze variant gaan we een stap verder in het opwekken van energie. De Oost en de West gevel van de serre worden voorzien van Photo-Bioreactoren. Die leveren biomassa in de vorm van algen die de brandstof vormen voor een biogenerator die stroom en warmte levert. Daarnaast hebben de Photo-Bioreactoren een zonwerend effect en bufferen ze warmte waardoor het klimaat in de serre verbeterd wordt. Op het terrein worden Energy Trees geplaatst die door middel van nano technologie energie leveren uit zonlicht, warmte en wind.

De warmte en koude uit de WKO wordt nu gebruikt om de per ruimte aangebrachte warmtepompen te voorzien van warmte of koude. De individuele regelbaarheid van het klimaat wordt hiermee verder vergroot. Het is nu mogelijk in de ene ruimte te koelen en in de andere te verwarmen.

Dit levert een besparing op van 31% op de verbruikskosten (vergeleken met de bestaande situatie); de restwaarde neemt met 59% toe.

Duurzaamheid loont
Nog los van de hogere restwaarde en lagere verbruikskosten scoren energiezuinige gebouwen (met een groen energielabel) gemiddeld beter qua huurprijs dan niet-zuinige gebouwen. Onderzoek van Universiteit Maastricht en RSM Erasmus Universiteit wijst uit dat minder zuinige kantoren gemiddeld een 6,5% lagere huurprijs opbrengen dan zuinige kantoren. Wanneer gebouwen in de nabijheid van stations en andere voorzieningen zijn gelegen, heeft dat juist een positief effect op de huurprijs.

Kantoren met 'niet-groene' energielabels (labelklassen D of lager) realiseren een huurprijs die ruim 6% lager ligt dan vergelijkbare gebouwen met een 'groen' energielabel (label C of hoger). Dit blijkt uit een studie, uitgevoerd door dr. Nils Kok (Universiteit Maastricht) en dr. Maarten Jennen (Erasmus Universiteit) in opdracht van DTZ Zadelhoff en Agentschap NL. [februari 2011].